С 1 марта 2025 года в силу вступили новые правила, которые кардинально меняют подход к финансированию строительства частного дома. Теперь безопасность ваших инвестиций можно гарантировать с помощью эскроу-счёта — механизма, который успешно зарекомендовал себя в долевом строительстве.
Ключевые понятия
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это форма возведения отдельно стоящих жилых домов силами самого гражданина, подрядной организации или девелопера на принадлежащем ему земельном участке. Более детально об особенностях ИЖС мы рассказываем в отдельном материале.
- Эскроу-счёт — целевой банковский счёт, где аккумулируются средства заказчика до полного выполнения подрядчиком своих обязательств и сдачи объекта.
- Договор строительного подряда — главный документ, регламентирующий отношения между заказчиком и исполнителем при возведении дома. Примерную форму договора подряда с условием расчётов через эскроу можно скачать по ссылке.
Успешный опыт использования эскроу-счетов в долевом строительстве многоквартирных (МКД) и малоэтажных жилых комплексов (МЖК) закреплён федеральным законодательством. Обычно такие объекты возводятся на земле, находящейся в собственности или долгосрочной аренде у застройщика.
Главный принцип защиты
Ключевое преимущество механизма эскроу — полная безопасность финансов покупателя на период строительства. Деньги блокируются банком, и ни одна из сторон договора не может распорядиться ими unilateral (в одностороннем порядке) до наступления оговорённых условий. Стоит подчеркнуть: строительные работы ведутся за счёт собственного капитала подрядчика или привлечённого им банковского кредита.
Схема строительства с эскроу-счётом
Данный формат взаимоотношений доступен, если дом строится на участке, который является собственностью заказчика или предоставлен ему в аренду / безвозмездное пользование. В процесс вовлечены три стороны:
- Заказчик (владелец земли).
- Подрядчик (строительная организация).
- Эскроу-агент (аккредитованный банк, где открывается счёт).
Для открытия счёта заказчик должен обратиться в банк, включённый в соответствующий перечень, утверждённый Правительством РФ. Актуальный список таких финансовых учреждений публикуется на сайте Центрального банка в разделе «Реестры и перечни».
Поэтапная процедура работы по схеме
- Заключение договора. Стороны подписывают договор строительного подряда. Найти надёжного исполнителя и выбрать типовой или индивидуальный проект для строительства с эскроу можно на специализированной цифровой платформе, например, строим.дом.рф.
- Блокировка средств. На основании договора банк открывает для заказчика эскроу-счёт, куда тот вносит денежные средства. Они «замораживаются» до окончания строительства.
- Расчёт с подрядчиком. После подписания акта приёма-передачи готового дома банк разблокирует счёт и переводит деньги подрядной организации.
Плюсы использования эскроу при ИЖС
- Гарантия финансовой безопасности для обеих сторон договора.
- Открытие и обслуживание счёта в банке осуществляется бесплатно.
- Возможность привлечения ипотечного кредитования, в том числе с государственными льготами, или использования средств материнского капитала.
- Пополнение счёта доступно из любого другого банка.
- Все расчёты проходят в безналичной форме.
- Подрядчик получает оплату только после подтверждения завершения работ.
- Право заказчика на возврат средств при неисполнении подрядчиком условий договора.
- Защищённость счёта от ареста за долги или обязательства его владельца.
- Право на получение имущественного налогового вычета, а также вычета по уплаченным ипотечным процентам.
Порядок взаимодействия с эскроу-счётом при ИЖС
Алгоритм действий аналогичен применяемому в многоквартирном строительстве:
- Открытие счёта. Подача заявки в банк и предоставление необходимого пакета документов (от обеих сторон) для заключения трёхстороннего соглашения.
- Внесение средств. Пополнение эскроу-счёта любым удобным способом: через банковское отделение, онлайн- или мобильный банк. Источником могут быть как собственные накопления, так и кредитные средства.
- Закрытие счёта. После подписания приёмо-передаточного акта документы подаются в банк, который осуществляет платёж подрядчику, после чего счёт закрывается.
Конкретный перечень документов может варьироваться в зависимости от банка-эскроу-агента, но базово требуются заявление и договор подряда. Рекомендуется уточнять список напрямую в выбранном финансовом учреждении.
Особенности при ипотеке
Кредитные средства банк-кредитор направляет непосредственно на открытый эскроу-счёт. Для уплаты процентов по кредиту заёмщику открывается отдельный расчётный счёт.
Возврат средств с эскроу-счёта
Возврат возможен при расторжении договора подряда по инициативе заказчика. Для этого до истечения срока действия эскроу-соглашения стороны должны заключить соглашение о размере компенсации подрядчику за фактически понесённые расходы, либо эта сумма должна быть определена решением суда.
Согласно закону, на средства на эскроу-счетах проценты не начисляются, а банк не взимает плату за их обслуживание.
С 1 марта 2025 года правовые отношения между заказчиком и подрядчиком при строительстве индивидуальных жилых домов с использованием эскроу-счетов регулируются Федеральным законом №186-ФЗ. Этот документ законодательно закрепляет саму возможность применения данной финансовой схемы в сфере ИЖС, устанавливает права и обязанности всех участников процесса, а также обеспечивает гарантии финансовой безопасности для сторон договора.
